现在房地产有几个比较明显的矛盾，一个是购房意愿很强烈，但是买房的实际行动却又很微弱，一方面想买房，一方面认为房价下跌的可能性较大，刚需受政策的宠爱最多，但实际上大多数又是有心无力，在房住不炒下，大概能撑起房地产一片天的就是改善住房需求了。

2022年诸多房地产利好政策就不列举了，数不胜数，2023年新年伊始，国家再次释放信号，要支持刚需和改善等合理住房需求，相信很快各地就会将此落地。

如果说过去是在供给端发力，那么现在就需要在需求端发力了，毕竟百姓是终端消费者，没有他们一切都白费。所以，购房者也一样，如果他们没有钱，没有买房的能力，那么开发商也就不复存在了。

2023年要着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，则成了支持各行各业的突破口，就是当前的老百姓缺钱或者说缺少花钱的信心。

这是有数据依据的。

据中指调查数据显示，2022年前三季度受访者购房需求呈现逐步下滑趋势，2022年第三季度购房需求降至谷底，不过四季度购房需求呈现底部回升，环比提升8个百分点，当然啦，要是跟历史数据相比的话，仍然处于相对低位水平。

所以，一方面看到形势的严峻性，没有那么乐观，同时另一方面也树立了一些信心，毕竟在多重政策利好激发下，市场总是会有些反应的。市场好转的信号还是有迹可循的。

调查显示，打算在今年买房的占比只有40%，其中购房意愿较2022年更强占比达到50%，他们认为2023年市场或将逐步恢复，短期低迷行情将逐步减弱，或将成为短期置业最佳时期。

从国家恢复经济和维护房地产市场平稳健康发展以及支持购房消费的力度和决心不难看出，房地产势必是要走出低迷行情的，只是没想到很缓慢，如果不再受客观因素影响，多少大家的信心还是比较高涨的。这对一些购房决策起到关键性作用。

买房的欲望很强烈，当然认为2023年房价下跌的预期也很强烈。受访者预期2023年房价下跌占比约为35%，较2022年提升17个百分点，预期房价上涨占比仅为12%，同比减少16个百分点；整体来看，2023年房价下跌预期仍较强烈。

这似乎与开发商和某些专家的判断不一致，很多开发商和专家认为房价将上涨甚至是报复性上涨，而购房者认为房价下跌越来越多，当他们的判断不一致时，那么楼市就会处于僵持状态，虽然购房者是最弱势的群体，但他们又是市场的最终决定者，尤其是当下，他们真的成了主人，主动权就掌握在他们手里。

这是为什么呢？当大家觉得市场应该要回暖时为什么还认为房价要下跌呢？

其实很简单，即使再有信心，房价的基数摆在那里，他们大多数都有心无力，想为市场恢复做贡献，却无能为力，而这种情况就导致购房者消费不足从而引发房价下跌。当然，这只是理论，最后市场还会调回稳定，不会大涨大跌。

所以，购房者也心里明白，即使将来市场会好转，但眼下经济环境依然低迷，百姓收入大受影响，即使修复仍然需要很长时间。如果各地不拿出诚意来，购房者即使想帮忙都帮不上。尤其是刚需，需求最旺，却又最脆弱。

可以看到，支持住房改善已经单独被提出来，推动房地产供给侧改革，在不断满足人民群众对美好居住向往的同时，推动房地产业向新发展模式转型。调查显示，2023年改善购房需求占比达到40%，位居各类需求首位，而刚需需求占比仅占24%，呈现下滑趋势。实际上不是刚需少了，而是刚需后劲不足了。

所以，改善住房需求或将成为未来楼市的主力需求，当前房地产仍然是要抑制投机性需求，满足刚需和改善性需求。从目前来看，上升速度最快的，或者占比会继续扩大的，就是改善性需求。因此，满足合理的改善住房需求，是下一步稳定房地产市场，甚至扩大内需的一个重要方面。

接下来各地会继续放松放开限制性购房政策，不少城市出台了二手房“带押过户”的政策，继续给房贷减负，让他们有更多的精力去消费。

可以说，房地产需求到了一个顶端，总量下台阶是不争的事实，总体上住房短缺问题基本解决，只是结构短缺还需要我们做出平衡。

各城市恢复也是呈结构性不平衡，比如，一线购房需求较高，二线明显有所改善；三四线及县城购房需求快降缓升。按照中指数据显示，北京、上海房价预期相对较好，稳中有涨占比较高，兰州、福州预期房价基本保持稳定，其他城市预期相对较弱，广州、成都、厦门、天津、贵阳、济南、青岛、重庆、武汉、郑州、惠州、泉州等城市预期房价稳中有降，佛山、安庆、蚌埠预计较差，下跌占比较高。

看来，要想回到过去普涨时代不太可能，毕竟每个城市发展潜力不同，有的早就被透支，未来哪些城市最有活力，不仅在于能把年轻人吸引过来，还在于谁能把他们给留下来。而解决住房的问题是重要的关键所在，无论是刚需还是改善，都是合理住房需求，都应该受到政策上的支持。