广州市工艺品市场地址在哪里
04-13
作者:佚名
上海的二手房越来越卖不动了:不是说卖不上价,而是说卖不上量。看一下,今年上海二手房的成交数据,已经连续走低了。
虽然从月度成交数据来看,7月开始有所恢复,但目前平均成交还没达到2019年的水准,更别说2020年和2021年了。
相比价格来说,成交量更为真实,也更能反映市场的冷暖。
为何上海二手房看起来卖不动了?我们认为,这其中的因素很多。
1、挂牌房源变多,但购买力不足
目前,上海二手房成交下滑,挂牌量在大幅增加。根据网上数据显示,9月份将近有10个区的新挂牌套数破千了。其中,包括市区的徐汇、普陀、杨浦,郊区的闵行、浦东、宝山、松江、嘉定等。
从浦东一些中介门店了解到,从9月开始上海二手挂牌房源量增加了不少,但是买家却没有明显增多。这意味着部分区域二手房溢价空间正在变大。
“很多房东都在主动降价,来吸引买家。降价幅度可能在20-30万,甚至40万也有。”
但是从中介那里了解,真正愿意定房的买家很少,所以交易周期相对较长,且很多是税费各付,等于又比之前低了1-2%。这也从侧面反映出购买力的不足。
目前,上海二手主要的购买力来自动迁或者是置换。不卖房就能买房的极少,反映在二手市场中,总价约200-300万级"老破小"依旧是上海二手的成交主力,占比超过7成。"现在很多都是市区动迁,不想搬去郊区的老人,会选择老公房。年轻人租房的会有,买的话非常少。"中介介绍道。
2、新房供应,正在吸走购买力
影响二手房成交的,还有不断加速供应的新房市场,直接分流需求。今年6月以来,上海一口气推出5批次房源,超5万套的房源入市,节奏和步频之快之高,让人应接不暇。
"现在很多房东抛售老房子,要么急于套现,要么就是急着去市区打新!"中介坦言,目前卖二手房"打新"的热度不减。"很多房东是高积分,觉得房子老了,面积小了,下决心置换。"不过,上海新房市场也存在明显分化。
一方面,好地段的一手新房抢手,价格与周边二手房有着不同程度的倒挂,存在一定优势。自然会吸引一波高积分的买家参与摇号。
另一方面,远郊的一二手倒挂优势没有那么明显,所以一部分新盘开始无需摇号甚至认购不足,这也给了二手房很好的成交窗口期。毕竟,二手房即买即住,在价差不大的情况下,是更稳妥的选择。
3、自住买房迎来窗口期
当然,想要维持房地产市场稳定,需要给市场注入更多信心与活力。从近期来看,政策层面已经释放一系列政策,对自住的家庭来说,是一个比较有利的买房窗口期。
1、评估价松绑
根据第一财经报道,自6月份起,上海逐渐有房源的评估价由实际成交价的6成上调至8成左右,与具体小区、房龄等因素相关。二手房指导价政策放松充分展现了“稳楼市”的决心,等于提高了二手房交易的购房杠杆,变相降低了二手房交易门槛。
2、贷款利率下降
央行消息,自2022年10月1日起,首套个人住房公积金贷款利率调整为3.1%,第二套利率调整为3.575%。
商贷方面,根据最新10月20日贷款市场报价利率(LPR)报价:5年期以上LPR为4.3%。今年以来,LPR已经累计下跌了30个基点。对购房者来说是个大利好,买房成本降低了!
3、买房退税政策
9月30日,财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
上海最新换房退税的相关信息,希望对大家置换买房有所帮助
问:一年内换购住房的时间?
答:2022年10月1日至2023年12月31日期间。
问:享受退税条件?
答:出售和买入是同一个城市;必须是个人住宅,企业不享受;纳税人与新购住房之间须直接相关,应为新购住房产权人或产权人之一。
问:退税金额怎么算?
答:
1、新购住房金额≥现住房转让金额,退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税。
2、新购住房金额<现住房转让金额,退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的个人所得税。
3、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的,应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
问:继承产生20%个税是否可以退?
答:可以退税。
问:如何界定买卖的时间?
答:
1、卖出住房,按照出售房屋个税的完税时间;
2、买入新房,按照网签备案时间;
3、买入二手房,按照契税完税时间或产证登记时间。
问:浦东卖房,杨浦买房,在哪里退税?
答:浦东。在哪个区交税,就在哪个区退税。
问:卖出妻子名下房子,买入夫妻共有,是否退税?
答:夫妻可以。
问:卖出2套,买入1套,2套都可以退税吗?
答:可以。
问:住房金额要如何界定?
答:以税务的核定价为准。
问:退税需要准备什么资料?
答:
1、出售房屋的买卖合同;
2、个人所得税退税申请表(税务窗口填写);
3、新购住房为二手房,房屋销售合同、不动产权证书;
4、新购住房为新房,报经住建部门备案(网签)的房屋交易合同;
5、纳税人身份证件;
6、(退税申请人)本人名下的银行卡。
从近期土地市场来看,上海新房市场远没有想象中那么"热情似火"。房企拿地更加谨慎,而且集中在几个市场去化比较快的区域,远郊区域不容乐观。
另一方面,新房的入市速度飞快,产品同质化严重,降标或无法按时交付,这些会让自住购房者缺乏对新房的信心,转而流向二手市场。
我们认为,继续精准引导合理住房需求的释放,至关重要。
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